太穷了！港龙地产能靠IPO“救命”吗？

撰文|蜜姐&编辑|楚琦

哪有什么岁月静好，更多的人是在负重前行。

在首次IPO折戟后，5月12日，港龙地产再次向港交所提交了招股书。

对于这家浙系地产商来说，岁月是否会静好尚未可知，但眼前的负重前行却是实实在在的。

01

提起“港龙”，很多蜜友可能第一反应是我国香港第二大航空公司，少部分蜜友会想到还会是一家地产公司，而且是诞生于长三角。

公开资料显示，港龙地产于2007年在常州成立，专注开发及销售主要作住宅用途并附带相关 配套设施的物业，包括商业单元、停车场及配套区域。总部位于上海。

港龙地产是港资企业港龙发展集团有限公司的全资子公司，法人代表和董事长均为吕永怀。

从招股书里披露的公司组织架构来看，港龙地产有着浓厚的家族色彩。

重组前，吕进亮、吕永怀、吕文伟、吕志聪、吕永南、吕永茂合计所持股份占了公司的一大半。

其中吕永南及吕永茂为董事长吕永怀的胞兄，吕文伟为吕永怀的儿子，吕志聪、吕进亮为吕永怀的侄子。

目前，港龙地产的业务覆盖了长江三角洲地区外围城市，包括江苏常熟、盐城及南通以及浙江杭州、嘉兴、湖州及绍兴等城市。

2018年，港龙地产的战线进一步扩展，进军一线城市上海以及河南省和贵州省内多座主要城市。

写回忆录的年长者，总是会在文中不吝美好之词。回忆过往，忆苦思甜，展望未来，想象无限。

但在港龙地产这份数百页近似回忆录的招股书里，蜜姐从中没有看到温情，更多的是不安。

02

这里蜜姐捡几个重点和蜜友们分享。

招股书里，港龙地产回顾了自己的发展历程，以及近3年的经营及财务情况。

如上图所示，近3年港龙地产的营收情况还算可以。

截至2019年12月31日止三个年度，物业开发及销售收益分别为人民币433.9百万 元、1659.6百万元及1978百万元，复合年增长率为113.5%；净利润分别为32.8百万元、人民币332百万元及人民币470.1百万元，复合年增长率为278.6%。

截至招股书披露日，港龙地产于21个城市有53个开发项目，由附属公司、合营企业及联营公司开发的总土地储备为544万平方米。

其中，为其带来收益的仅有4个城市的9个项目。体量不大，收益和净利润的增长却增长迅猛，初步可以判断，港龙地产是一家高周转的房企。

高周转背后，港龙地产的现金流和负债情况如何呢？不看不知道，一看吓一跳。

首先是现金流，在体现公司造血能力的经营活动现金流方面，港龙地产近三年是节节溃退，2017年尚净流入7588万，2018年就变成净流出6.26亿，2019年更夸张，净流出67.56亿，比上一年的流出额度增加了10倍多！

好在融资和投资活动还能搞点钱，否则，情况难以想象。

关于2019年经营性现金流的大幅流出，港龙地产招股书里也作出了解释，说是：运营使用的现金人民币6547.4百万元及缴纳人民币208.6百万元所得税的结果。

2018年，则是因为于经营中使用现金人民币467.4百万元及已付所得税人民币158.9百万元的结果。

这个解释怎么说呢，感觉像是其他企业就不需要运营和所得税开支似的……

负债率方面，2017年、2018年及2019年12月31日的资产负债比率分别为98.8%、122.1%及172.6%。

这几年房企都在降杠杆，港龙则一路攀升，不可谓不激进。

关于资产负债率大幅增加的原因，港龙自己也说了：由于我们的银行及其他借款增加以为我们的营运提供资金。

利息覆盖率方面，港龙地产从2017年的5.8倍降至2019年的2.1倍。2019年，港龙地产的银行及其他借款加权平均实际利率为8.8%，高于行业平均水平。

债务状况高压，港龙地产真的太需要便宜的钱了。

03

赴港上市，确实是一条看上去更为光明的路。

但这条路并不好走。之前蜜姐就说过中小房企赴港上市难度在增加。

近两年递交招股说明书的多家房企中，招股书已失效的除了港龙地产，还有海伦堡、奥山控股、三巽控股。

2019年第二次申请上市的奥山控股、第四次申请上市的万创国际，至今也无新的进展。万创国际的招股书状态则已显示为“被拒绝”。

在港交所IPO被拒绝没有获批是不符合要求，而失效大概率是披露不完全。

2018年，正荣地产、弘阳地产、美的置业、大发地产、恒达集团控股、万城控股、德信中国等众多房企纷纷登录港交所，但经营情况大都不咋地。2019年，港交所没那么好“忽悠”了。

之于港龙地产，即便能突出重围成功上市，上市后怎么为投资者创造价值也是个大问题。

尽管港龙地产强调自己的全国布局，但依然摆脱不了浓厚的地域色彩。这从下图其土储分布中就可以看到。

区域化+家族化，房企经营的两大“雷区”都占了，加上并不好看的财务状况，以及招股书里洋洋洒洒30多页列出的数十条风险因素，覆盖了方方面面。蜜姐简单列举几条，就足以让人忧心。

比如：可能没有足够的资金为未来的土地收购及房地产开发提供资金，且有关资金资源可能无法按商业上合理的条款获取或根本无法获取；

于截至2018年及2019年12月31日止年度录得负经营现金流，或未能就土地收购及未来物业发展按商业上合理条款取得足够资金，或甚至完全不能取得资金；

未必能够成功实现业务增长，而往绩纪录期间的经营业绩未必能反映未来表现；

背负大量债务且未来可能产生额外负债。

已经且预期将继续产生与银行借款有关的高额利息开支。

无法保证我们于未来将一直能取得所需的银行融资。

……

每一条都事关生死“命脉”。

好在，港龙地产还年轻，今年才13岁。作为一枚奔涌的后浪，折腾或许就是他的宿命，至于前途，还有待时间告诉我们答案。

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今日词汇：边际效应递减

边际效用递减法则(The law of diminishing marginal utility) ：是指在其他条件不变的情况下，如果一种投入要素连续地等量增加，增加到一定产值后，所提供的产品的增量就会下降，即可变要素的边际产量会递减。

意思是说，同样的事情，人们做得越多，它带给人们的满足感越少。这个定律又叫做“戈森定律”。

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